Первая линия моря
Пляж примерно в 200 метрах от корпуса.
Атлант: номер в отеле Cosmos в 200 метрах от моря
Апарт-отель бизнес-класса на первой линии Севастополя под управлением Cosmos Hotel Group — готовый арендный бизнес, а не «квартира, которую надо сдавать».
1,8 млн ₽чистыми в год по модели
11 летокупаемость вложений
от 14,9 млн ₽цена лота
110 лотовсейчас в продаже
О проекте
Готовый бизнес под ключ, а не стройка «на потом»
«Атлант» — апарт-отель бизнес-класса на первой линии моря в Севастополе. Первая очередь — девятиэтажный корпус на 178 апартаментов с рестораном и кладовыми.
Управление берёт на себя Cosmos Hotel Group: поиск гостей, заселение, уборка, обслуживание и маркетинг. Собственник получает долю выручки со своего номера и не занимается операционкой.
Севастополь — не только курорт: город растёт за счёт федеральных вложений и свободной экономической зоны, а туристический поток вырос с 265 до 367 тысяч человек за год. Мы, 4rooms., считаем такие проекты по загрузке, а не по обещаниям.
Инфраструктура
Что внутри и рядом
Ресторан в отеле
Питание для гостей на территории комплекса.
Подогреваемый бассейн
Открытый бассейн с подогревом.
Банный комплекс
Термальная зона и бассейн в банном комплексе.
Детские и спортивные площадки
Детские площадки и фитнес-клуб с тренажёрным залом.
Кладовые для ваших вещей
Всё, что нужно на отдыхе, хранится отдельно от номера.
Ландшафтный дизайн
Благоустроенная территория комплекса.
Сухие фонтаны
Общественные пространства во дворе комплекса.
Апартаменты
Галерея объекта
Экстерьеры и территория, интерьеры общественных зон и дизайн-проект отделки — ремонт включён в стоимость апартамента.
Умный подбор
Подберите лот под свою задачу
110 лотов в каталоге: площади 28,85–
Редкие форматы — по данным каталога на 05.09.2026
130,4 м²1 лотот 64,5 млн ₽
121,1 м²1 лотот 59,9 млн ₽
116 м²1 лотот 56,4 млн ₽
115,6 м²1 лотот 59,3 млн ₽
Планировки
Планировки
Планы из документации застройщика.
Характеристики
Характеристики и параметры для сравнительного анализа
Сегмент (класс)Элит
Сдача комплексаIV кв. 2026
Запуск комплекса≈ III кв. 2027
Планируемая стоимость строительства1 989 680 000 ₽
Класс энергоэффективностиB
Номерной фонд728
Площадь участка1,8 га
Мин. цена по ДДУ/ДКП14 864 850 ₽ (30,03 м²)
Ремонт, ценаПод ключ
Итого за м²495 000 ₽
Договор на ремонтЕсть
Отельер / УКCosmos Stay
Процент за управление ≈50%
ADR ≈12 000 ₽
Загрузка ≈70%
Капитализация в год ≈10%
Средняя операционная доходность в год, первые 3 года ≈1 500 000 ₽ (10%)
Логистика1 час до аэропорта, трасса «Таврида», железная дорога
Плотность номеров по локации ≈1 номер на 1 туриста
До моря / до центра≈ 200 м до моря, центр Севастополя
ВидМоре, город, парк
БассейныОткрытый подогреваемый бассейн, бассейн в банном комплексе
Термальная зонаБанный комплекс
Плотность «номер / инфраструктура»Средняя (уровень 4★)
Медицинский центр—
Ресторан, шведская линияРядом
Спортивная инфраструктураФитнес-клуб с тренажёрным залом
Детская инфраструктураДетские площадки
Конгресс-холл / конференц-зал—
ТрансферНет
КонцепцияСемейный апарт-отель
Формат «всё включено»Нет
Зоны рискаНе подписаны договоры на управление с собственниками — управляющая компания может измениться.
ЗастройщикООО СЗ «Таласса»
Передача по ДДУ31.03.2027
Проектная декларация№ 92-000145 от 08.08.2026
Данные сводной таблицы 4rooms. по объекту. Показатели с «≈» — расчётные ориентиры аналитика, а не обязательство застройщика или управляющей компании.
Разбор от 4rooms.
Что мы видим в проекте как аналитики
Три вопроса, на которые по этому объекту есть внятный ответ: сколько он способен приносить, сколько способен стоить дальше и где здесь риск.
1. Потенциал пассивного дохода
Комплекс «Атлант» в Севастополе имеет идеальную локацию. В этом месте больше ничего строиться не будет — это самый центр города. В шаговой доступности: учебные заведения, медицинские центры, Парк Победы, яхт-клуб «Аквамарин», древнегреческая усадьба «Херсонес Таврический» и многое другое. Севастополь — свободная экономическая зона, что делает вход в этот проект дешевле, чем в принципе стоит сейчас недвижимость в центральном районе города: вторичка стоит на 20% дороже при аналогичных параметрах. Здесь вы покупаете в собственность номер в апартаментном комплексе, где можете отдыхать по программе лояльности и получать стабильный пассивный доход. Возможно, зайти по такой цене, чтобы получить в районе 20% годовых, можно только сейчас.
2. Капитализация
Комплекс сильно недооценён — в том числе из-за геополитической ситуации. Здесь мы даже не говорим про открытие аэропорта: первый скачок цен произойдёт, когда более-менее выровняется общая ситуация, и это будет в районе 50%. Стандартно годовую капитализацию мы видим в районе 15–
3. Риски финансовой модели: проект максимально продуман
Мы понимаем, кто будет управлять. Ремонты делаются единовременно, ещё до ввода помещений в Росреестр и регистрации прав, — мы даже не закладываем время на раскачку, потому что у операторов есть собственные клиентские базы и готовые контракты. Единственные риски, которые здесь действительно стоит обсуждать, связаны с геополитической обстановкой. Но важно понимать: пока проект строится, он работает по 214-ФЗ, а запуск комплекса — только в 2027 году. Соответственно, на ближайший год всё строительство страхует банк и застройщик: и кредитные средства застрахованы, и все участники проекта максимально заинтересованы сдать комплекс в срок. Поэтому, что бы ни произошло, как минимум поддержит банк, как максимум — будет дополнительная страховка на заём. В самом худшем случае возможна смена подрядчиков на проекте, что может затянуть строительство до года.
Управление и доход
За счёт чего апартамент приносит доход
Cosmos Hotel Group берёт на себя весь цикл: от бронирований до уборки. Владельцу приходит отчёт и выплата.
Федеральная сеть бронирований
Номер продаётся через каналы крупного оператора, а не через частные объявления.
Город + курорт
Севастополь загружен деловыми поездками вне пляжного сезона.
Единый стандарт
Все номера в фонде работают по одинаковым правилам — цена не проседает из-за соседа-демпера.
Локация
Севастополь: полноценный город на западном берегу Крыма
Севастополь относится к западному берегу Крыма. Рядом — Херсонес, новый музейно-храмовый комплекс «Херсонес Таврический», который в 2025 году принял более 3 миллионов туристов: это рекорд локации по всему ЮФО — чтобы одна достопримечательность приняла такой туристический поток за год. В 15 минутах езды — Балаклава. Севастополь это полноценный город со знаменитыми учебными заведениями, морским портом, архитектурой в стиле сталинского ампира и комфортными пляжами на любой вкус: песчаные и мелкая галька, а рядом — отвесные скалы.
Херсонес Таврический
Музейно-храмовый комплекс принял более 3 млн туристов за 2025 год.
Балаклава за 15 минут
Бухта, яхты и рестораны — в четверти часа езды.
Город круглый год
Учебные заведения, морской порт, архитектура сталинского ампира.
Памятник затопленным кораблям
Пляжи на любой вкус: песок и мелкая галька, рядом — отвесные скалы.
Что рядом
Что рядом
Инфраструктура вокруг
Продукты: Экоед.рф правильное питание170 м · 3 мин пешком
Кафе и рестораны: Тиффани60 м · 1 мин пешком
Школа и детсад: ДЮСШ № 5320 м · 6 мин пешком
Медицина: АВК60 м · 1 мин пешком
Спорт и фитнес: Бассейн КЧФ1.4 км · 24 мин пешком
Остановка транспорта: Кинотеатр Победа150 м · 3 мин пешком
Культура и досуг: Россия. Моя история420 м · 7 мин пешком
Дорога до ключевых точек
Симферополь≈80 км
Аэропорт Симферополь≈90 км
Ялта≈85 км
Балаклава≈15 км
Ипотека и рассрочка
Ипотека и рассрочка
Апартаменты кредитуются по коммерческим программам — подберём банк под вашу ситуацию.
Расчёт предварительный: точные условия зависит от банка, программы и одобренной суммы. Мы подберём программу под вашу ситуацию.
О застройщике
Кто строит и кто управляет
Строительство ведёт застройщик проекта, управление номерным фондом — Cosmos Hotel Group.
Отельный оператор
Cosmos — один из крупнейших гостиничных операторов страны.
Две очереди
Проект развивается этапами, первая очередь в активной стадии.
Мы проверяем документы
Разбираем договор с УК и правоустанавливающие документы до сделки.
Документы и реестр
Застройщик проверен
ЗастройщикООО «СЗ ТАЛАССА»
Место среди застройщиков Севастополя4-е, текущее строительство 11 700 м²
Схема продажи214-ФЗ, проектное финансирование и эскроу-счета
Отельер / УКCosmos Stay — линейка апарт-отелей с посуточным управлением
Реестр новостроекнаш.дом.рф, карточка объекта № 51516
Документы застройщика
Компания не входит в число крупнейших по России, но занимает 4-е место среди застройщиков Севастополя. Проектную декларацию и договор по конкретному лоту присылаем до внесения любых платежей.
Расчёт по модели объекта
Посчитайте доходность своего лота
Сезонность и загрузка по месяцам взяты по аналогии с сопоставимым объектом того же типа курорта, а цена, метраж и ставка — из данных этого проекта. Двиньте ползунки под свой лот: расчёт пересчитается сразу, точные ставки подтвердим у управляющей компании.
Расчёт в первом экране сделан для одного лота: лот 30 м², цена 14,9 млн ₽, ремонт входит в цену. Вложения целиком — 14,9 млн ₽. У другого метража и цены цифры будут другими — двиньте ползунки.
Частые вопросы
Что спрашивают об этом объекте
Что именно я покупаю?
Апартамент в отеле: собственность на нежилое помещение, которое работает в номерном фонде под управлением Cosmos Hotel Group.
Гарантирован ли доход?
Нет. Доход зависит от загрузки и тарифа. Калькулятор считает три сценария с учётом доли УК, операционных расходов и налога.
Можно ли жить самому?
Да, в рамках лимитов, прописанных в договоре с управляющей компанией.
Почему Севастополь, а не Ялта?
Севастополь — город с постоянным населением и деловым потоком: загрузка вне сезона выше, чем на чисто пляжных курортах ЮБК.
Сколько стоят услуги 4rooms.?
Ноль для покупателя: вознаграждение платит застройщик.
Пакет по объекту
Документы и аналитика по «Атлант · Cosmos Stay Sevastopol»
Заполните форму — направим по объекту всё, что нужно для решения:
Инвестиционный расчёт в трёх сценариях
Показываем не только оптимистичный прогноз, но и риски: что будет при слабой загрузке и при базовом сценарии.
Каталог с вариантами
Цены, планировки и характеристики апартаментов в одном месте — без переписки с менеджерами по каждому лоту.
Скрытые акции застройщика
Рассрочки и скидки для инвестора, которых нет в открытом доступе. Иногда лот выходит на 25% дешевле публичной цены.
Проектная документация с комментариями
Что в документах написано на самом деле — с пояснениями аналитика по тем местам, которые обычно не читают.
Услуга
Сравнительный анализ по 30 пунктам
Вы получаете сводную таблицу по двум или нескольким объектам, которые рассматриваете к покупке. Решение принимается спокойно и прозрачно: видно, чем один комплекс отличается от другого не на словах, а по строкам.
Мы оцениваем не только показатели инвестиционного расчёта, но и факторы, которые напрямую влияют на пассивный доход: готовность комплекса к запуску, инфраструктуру для холодного сезона, уровень будущего сервиса, расположение. И показываем, как конкретная инфраструктура и локация отражаются на ADR — средней стоимости номера за сутки — и на RevPAR, доходе на номер с учётом фактической загрузки.
Деньги и условия входа
- Сегмент комплекса
- Минимальная цена и дополнительные расходы
- Итого за м² «под ключ»
- Договор на ремонт и меблировку
- Договор с отельером или УК, процент за управление
Доходность
- ADR и RevPAR по объекту
- Доходность годовых
- Капитализация в год
- Туристический поток региона
- Плотность номерного фонда по локации
Сроки и локация
- Сдача комплекса и запуск в эксплуатацию
- Расстояние до моря и до центра
- Вид из номера
- Логистика: как гость до вас доедет
- Номерной фонд комплекса
Инфраструктура, которая держит загрузку
- Подогреваемый и крытый бассейны, плотность номеров на бассейн
- Термальная зона и плотность номеров на неё
- Медицинский центр
- Ресторан, шведская линия, формат «всё включено»
- Конгресс-холл, спортивная и детская инфраструктура, трансфер
Формат работы
Онлайн-встреча с аналитиком
Это не презентация и не продажа конкретного комплекса, а профессиональное инвестиционное обоснование. Встреча может проходить в формате сравнительного анализа нескольких объектов: разберём сложные моменты и объясним показатели, которые для нас часть ежедневной работы, но без специальной экспертизы неочевидны.
01 · Разбираем ваши объекты
Те, что вы уже смотрите, — по строкам сравнительной таблицы, а не по рекламным материалам.
02 · Показываем рынок на примерах
В том числе объекты, которые продавались в Сочи: почему заявляли высокую доходность и почему сегодня её не подтверждают. Для аналитика часть этих рисков была заметна ещё пять–
03 · Считаем сценарии
Консервативный, базовый и оптимистичный — с честным низким сезоном, а не одной красивой цифрой годовых.
04 · Называем риски заранее
И то, что можно сделать, чтобы их минимизировать: выбор лота, формат владения, условия входа.
Не только инвесторам
Если вы покупаете резиденцию для себя
Даже когда пассивный доход не главное, экспертиза полезна. Уже на этапе строительства обычно понятно, будет проект соответствовать премиальному или бизнес-сегменту — или его уровень окажется ближе к «комфорт-плюс».
- Качество и объём будущей инфраструктуры
- Уровень сервиса после сдачи комплекса
- Порядок проведения капитальных ремонтов
- Состав собственников и особенности аудитории
- Устойчивость спроса
- Признаки стагнации проекта
- Возможность последующей перепродажи
- Финансовая устойчивость покупателей
Пример: много ипотеки и расторжений
Если значительная часть собственников покупала в ипотеку, а затем в проекте началось большое количество расторжений — это признак финансовой нестабильности спроса.
Пример: инвесторы не могут выйти
Покупали в расчёте на рост стоимости, выйти из проекта не получается, комплекс постепенно стагнирует — развитие и ремонт инфраструктуры могут затянуться на пять–
Такие риски не пишут в рекламе
Но именно они определяют качество проживания и перспективы объекта. Поэтому на встречу мы приглашаем и тех, кто выбирает резиденцию для себя.
Сравниваете объекты?
Закажите разбор от аналитика по 30 пунктам
Назовите объекты, которые рассматриваете, — соберём по ним сводную таблицу и разберём её на онлайн-встрече. Без презентаций конкретного застройщика: задача сравнить, а не продать.
- Сводная таблица по всем объектам сравнения
- Инвестиционный расчёт в трёх сценариях
- Влияние инфраструктуры и локации на ADR и RevPAR
- Онлайн-встреча с аналитиком по итогам
Получить подборку планировок
Подберём планировки под ваш сценарий: для жизни, под аренду или под перепродажу.
Ход строительства
Как стройка выглядит на самом деле
Снимки из фотоотчётов застройщика в ЕИСЖС (наш.дом.рф) — их подают по 214-ФЗ, каждый привязан к отчётному месяцу. Последний отчёт — август 2026. Это не рекламные рендеры, а то, что на площадке.
август 2026Строится
июль 2026Строится
июнь 2026Строится
май 2026Строится
апрель 2026Строится
март 2026Строится
февраль 2026Строится
январь 2026Строится
Источник: Единая информационная система жилищного строительства, раздел фотоотчётов объекта. Мы только собрали снимки по месяцам — сами кадры и даты публикует застройщик.