Infinity-бассейн на крыше
Бассейн с видом на море. Низкая плотность номеров по отношению к инфраструктуре — гости пользуются ею без ощущения перегруженности. По нашей оценке добавляет к ADR ориентировочно 40%.
Новая эстетика курортной инвестиционной недвижимости в Крыму
Первый пятизвёздочный апарт-отель на западном берегу Крыма — премиальная резиденция на первой береговой линии под отельным управлением.
3,7 млн ₽чистыми в год по модели
7 летокупаемость вложений
55 лотовсейчас в продаже
5★первый пятизвёздочный отель на западном берегу
О проекте
Концепция проекта
Beriy Palace — апарт-отель категории 5 звёзд на первой береговой линии. Настоящий люкс среди всех апарт-комплексов России: уникальная архитектура в стиле восточного дворца, wellness-зона, современные спа-комплексы с термальной зоной, infinity-бассейн. Всего 227 номеров на всю эту роскошную инфраструктуру — что соответствует международным стандартам высокого и люкс-сегмента.
Нет толкучки, много свободного пространства, панорамный ресторан. Возможно организовать на территории формат «всё включено»: помимо ресторана есть зона шведской линии.
Управлением проекта занимается звезда российской отельной индустрии — Гаджи Курбанов. Под его руководством развивался самый известный на сегодняшний день премиальный проект Крыма — «Мрия Резорт энд СПА».
Beriy Palace находится на территории федерального проекта «Золотые пески России», благодаря чему не только в самом комплексе будет эстетика и современная туристическая инфраструктура, но и на прилегающей территории.
Инфраструктура
Инфраструктура пятизвёздочного отеля
Видовой SPA-комплекс
Панорамный спа: процедурные и термальные зоны, бани и другие форматы отдыха. Востребован круглый год. По нашей оценке добавляет к ADR ориентировочно 30%.
Панорамный ресторан
Ресторан с видом на море, ресторанная концепция высокого уровня и возможность кухни премиального сегмента. По нашей оценке добавляет к ADR ориентировочно 15%.
Собственный песчаный пляж
Первая береговая линия, собственный песчаный пляж и выход к 20-километровой набережной кластера «Золотые пески России». Работает на круглогодичную загрузку. По нашей оценке добавляет к ADR ориентировочно 20%.
Фитнес-центр с видом на море
Панорамный зал с тренажёрами и видом на море.
Ресторанная зона для all inclusive
Зона питания в формате шведского стола и возможность работы отеля по системе all inclusive. Комплексы с такой моделью по данным оператора дают инвесторам примерно на 30% больше в течение года.
Детская игровая зона
Современная игровая зона для детей, детские и спортивные площадки.
Конференц-зал
Само наличие конференц-зала даёт дополнительный круглогодичный трафик: пятизвёздочных комплексов с собственными залами в России немного, а в Крыму такие предложения практически отсутствуют. Это корпоративные контракты и загрузка в низкий сезон, по нашей оценке — ориентировочно 15% к ADR.
Кластер «Золотые пески России»
Многофункциональная курортная зона, которая создаётся с нуля. «Бери Палас» стоит в начале территории кластера — одновременно близко к Евпатории и уже внутри новой курортной инфраструктуры. Кластер вводится одновременно с комплексом, поэтому он запускается не среди масштабной стройки, а в сформированной курортной среде.
Управление и доход
За счёт чего апартаменты приносят доход
Апартаменты работают в составе отеля: загрузку, продажи и сервис ведёт управляющая компания, собственник получает долю выручки со своего номера.
Сильный отельный оператор
Управление ведёт Гаджи Курбанов — директор по развитию бизнеса «Мрия Резортс энд Спа», одного из самых известных премиальных курортных проектов Крыма, совладелец и партнёр VERTO PARTNERS. До этого — управляющий директор Silk Road Samarkand, генеральный управляющий Seabreeze в Баку, работа в сетях Hilton и Radisson.
Продуманная инфраструктура
Инфраструктура разработана с учётом международных стандартов пятизвёздочного отеля. Возможность работы в формате all inclusive позволяет оператору расширить целевую аудиторию, диверсифицировать каналы продаж и поддерживать высокую круглогодичную загрузку.
Кластер «Золотые пески России»
Проект реализуется не изолированно: в его создании участвуют застройщик, отельный оператор и государство. Кластер развивается в рамках национального проекта по развитию гостеприимства, среди кураторов — Максим Решетников. Курортная среда вводится синхронно с комплексом.
Апартаменты
Апартаменты: Standard, Deluxe, Suites
Дизайнерская отделка от застройщика, панорамное остекление, меблировка под гостиничный стандарт. Ниже — реальные визуализации номеров, общие зоны комплекса и курорт вокруг.
Подбор
Подберём лот под вашу задачу
Подберём апартамент под вашу задачу и направим актуальную подборку свободных лотов с планировками и ценами. По запросу также предоставим доступ к шахматке, чтобы вы могли самостоятельно изучить доступные варианты.
Характеристики
Характеристики и параметры комплекса
Сегмент (класс)Элитный / 5 звёзд — первый пятизвёздочный апарт-отель на западном побережье Крыма
Сдача комплексаIV кв. 2028 года
Запуск комплексаI кв. 2029 года
Планируемая стоимость строительства2 974 924 620 ₽
Класс энергоэффективностиB
Номерной фонд227 номеров
Площадь участка0,8 га
Мин. цена по ДДУ/ДКП11 504 000 ₽ (37,11 м²)
Ремонт, цена5 000 000 ₽
Итого за м²444 731 ₽
Договор на ремонтОбязателен, со старта проекта
Отельер / УКVerto Partners — присутствует со старта проекта
Процент за управление ≈64%
ADR ≈17 000 ₽
Загрузка ≈75%
Капитализация в год ≈20%
Средняя операционная доходность в год, первые 3 года ≈1 700 000 ₽ (10%)
ЛогистикаТрасса «Таврида», ж/д станция, до аэропорта 40 мин
Плотность номеров по локации ≈5 номеров на 1 туриста
До моря / до центраПервая линия; до центра — 5 км
ВидОзеро, боковой на море, прямой на море
БассейныИнфинити-бассейн на крыше с подогревом 300 м² и крытый в SPA
Термальная зонаSPA-комплекс с сауной и хаммамом
Плотность «номер / инфраструктура»Низкая (уровень 5★)
Медицинский центрКосметология, восстановление
Ресторан, шведская линияЕсть, есть
Спортивная инфраструктураФитнес-зал, спортивные площадки
Детская инфраструктураДетская комната с няней, игровая зона, площадка под видеонаблюдением
Конгресс-холл / конференц-залКонференц-зал и переговорные комнаты
ПаркингЗакрытый, 94 машиноместа
ТрансферЕсть
КонцепцияМФК, премиальный SPA-отель
Формат «всё включено»Возможен
Зоны рискаОчевидных нет; не подходит под формат «резиденции» из-за обязательного договора на управление
ЗастройщикООО СЗ «Благо»
Передача по ДДУ30.03.2029
Проектная декларация№ 91-000619 от 10.08.2026
Данные сводной таблицы 4rooms. по объекту. Показатели с «≈» — расчётные ориентиры аналитика, а не обязательство застройщика или управляющей компании.
Получить подборку планировок
Подберём планировки под ваш сценарий: для жизни, под аренду или под перепродажу.
Локация
Евпатория: «Крымские Мальдивы» и колыбель цивилизаций
Евпатория — настоящая экзотика для российского туриста. Пологий вход в море, песчаные пляжи, лазурная вода. Западное побережье Крыма славится белоснежными пляжами, которые называют «Крымскими Мальдивами». Евпаторию часто называют «колыбелью цивилизации»: в историческом центре проложен маршрут «Малый Иерусалим» — рядом находятся и мечеть, и храмы, и памятники разных культур. Это создаёт атмосферу аутентичности и ощущение путешествия за пределы привычного туристического маршрута. Здесь расположен самый знаменитый и крупный бальнеологический курорт России: солёные озёра — Крымская Рапа, Розовое озеро. В целом Западное побережье славится природными ландшафтами и достопримечательностями, которые редко встречаются в мире.
Первая береговая линия
Собственный песчаный пляж комплекса и пологий вход в море прямо перед корпусами.
«Крымские Мальдивы»
Белый песок и прозрачное мелководье западного побережья — редкая для России картинка.
Бальнеология рядом
Солёные озёра, Крымская Рапа и Розовое озеро: спрос держится и вне летних месяцев.
«Малый Иерусалим» в 5 км
Исторический центр Евпатории: мечеть, храмы и памятники разных культур на одном маршруте.
Архитектура
Пятизвёздочный стандарт — от фасада до санузла
У «Бери Палас» узнаваемая архитектура, которая может вызывать разные эмоции, но точно не оставляет равнодушным: объект с характером и визуальным образом, заметно отличающийся от большинства апарт-комплексов в России. Комплекс легко запоминается — достаточно один раз увидеть его вживую или на изображении. Уже на этапе продаж эта узнаваемость помогает привлекать внимание инвесторов и партнёров. Сильная концепция работает на загрузку и снижает затраты на продвижение: узнаваемый бренд приводит гостей не только через агрегаторы, но и прямыми продажами — а это, по нашей оценке, минимум 15% к доходности против модели, полностью зависящей от агрегаторов.
Разбор от 4rooms.
Что мы видим в проекте как аналитики
Разворот по трём вопросам, которые решают всё: сколько объект способен приносить, сколько он способен стоить дальше и чем за это платит покупатель.
1. Потенциал пассивного дохода
Даже по пессимистичному сценарию мы видим чистый доход от 1 500 ₽ в месяц на квадратный метр уже в первый год, сразу после запуска. Это от 9% доходности в год. Такие показатели получаются благодаря тому, что на сегодняшний день соотношение «цена–
2. Капитализация
Мало какие объекты сейчас на территории Крыма и даже всего Черноморского побережья подходят под серьёзную капитализацию. Когда вы посмотрите другие комплексы, вы убедитесь: мы слов на ветер не бросаем и под капитализацию советуем буквально единицы. Beriy Palace — один из таких комплексов, но только сейчас. В рамках федерального проекта «Золотые пески России» строятся несколько апарт-комплексов: сюда активно зашли «Космос», «Вала» и другие федеральные застройщики и отельеры. Поскольку одновременно стартовало большое разнообразие комплексов, Beriy — единственная «пятёрка» в этой локации — не может сейчас сильно завышать цены. Основное удорожание впереди. И даже сейчас, по сравнительному анализу, комплекс класса «комфорт» или «три звезды» (например, Aldemare), который находится не на первой береговой линии, стоит за квадратный метр примерно столько же, сколько «пятёрка» с дорогим проектным финансированием на первой линии. Это временное явление, и именно здесь капитализация может приятно удивить: от 15 до 50% годовых.
3. Риски
Уникальный пример того, как минимизировать все риски за счёт сильной команды застройщика и управляющей компании. Единственное, о чём стоит проговорить: этот комплекс не подходит, если вы планируете покупку именно как резиденцию — то есть чтобы какое-то время не сдавать, а потом заселиться самостоятельно и жить сколько захочется. Вы сразу подписываете договор на управление на 10 лет; если решите его расторгнуть (что логично в сценарии «хочу жить сам»), придётся платить штраф. Комплекс полностью спроектирован как инвестиционный проект под пассивный доход. Собственники и инвесторы здесь несут ответственность и обязательства друг перед другом, поэтому подписывается такой договор. Он хорошо влияет на пассивный доход, но ограничивает использование апартамента как личной резиденции.
Ход строительства
Как стройка выглядит на самом деле
Снимки из фотоотчётов застройщика в ЕИСЖС (наш.дом.рф) — их подают по 214-ФЗ, каждый привязан к отчётному месяцу. Последний отчёт — август 2026. Это не рекламные рендеры, а то, что на площадке.
август 2026Строится
июль 2026Строится
июнь 2026Строится
май 2026Строится
апрель 2026Строится
март 2026Строится
февраль 2026Строится
январь 2026Строится
Источник: Единая информационная система жилищного строительства, раздел фотоотчётов объекта. Мы только собрали снимки по месяцам — сами кадры и даты публикует застройщик.
Документы и реестр
Документы и проверка застройщика
ЗастройщикСЗ «Благо»
Проектное финансированиеБанк ВТБ
Расчётычерез эскроу (проектное финансирование)
Управление проектомVerto Partners
Срок сдачиуточняется у застройщика
Разрешение на строительство91-RU93304000-3517-2023
Разрешение действует до21.08.2029
Проектная декларация№ 91-000619 от 31.07.2026
Проектную декларацию и договор по конкретному лоту запрашиваем у застройщика и присылаем вам до внесения любых платежей.
Расчёт по модели объекта
Посчитайте доходность своего лота
Считаем по инвестиционной модели этого объекта: сезонность и загрузка по месяцам, индексация аренды, доля управляющей компании. Двиньте ползунки под свой метраж и цену — расчёт пересчитается сразу.
Расчёт в первом экране сделан для одного лота: лот 33 м², цена 11,9 млн ₽, ремонт 5,0 млн ₽. Вложения целиком — 16,8 млн ₽. У другого метража и цены цифры будут другими — двиньте ползунки.
Ваш сценарий
Узнайте потенциал именно ваших вложений
Какую сумму рассматриваете? Ответ в один клик — расчёт пришлём под неё.
Пакет по объекту
Документы и аналитика по «Берий Палас»
Заполните форму — направим по объекту всё, что нужно для решения:
Инвестиционный расчёт в трёх сценариях
Показываем не только оптимистичный прогноз, но и риски: что будет при слабой загрузке и при базовом сценарии.
Каталог с вариантами
Цены, планировки и характеристики апартаментов в одном месте — без переписки с менеджерами по каждому лоту.
Скрытые акции застройщика
Рассрочки и скидки для инвестора, которых нет в открытом доступе. Иногда лот выходит на 25% дешевле публичной цены.
Проектная документация с комментариями
Что в документах написано на самом деле — с пояснениями аналитика по тем местам, которые обычно не читают.
Услуга
Сравнительный анализ по 30 пунктам
Вы получаете сводную таблицу по двум или нескольким объектам, которые рассматриваете к покупке. Решение принимается спокойно и прозрачно: видно, чем один комплекс отличается от другого не на словах, а по строкам.
Мы оцениваем не только показатели инвестиционного расчёта, но и факторы, которые напрямую влияют на пассивный доход: готовность комплекса к запуску, инфраструктуру для холодного сезона, уровень будущего сервиса, расположение. И показываем, как конкретная инфраструктура и локация отражаются на ADR — средней стоимости номера за сутки — и на RevPAR, доходе на номер с учётом фактической загрузки.
Деньги и условия входа
- Сегмент комплекса
- Минимальная цена и дополнительные расходы
- Итого за м² «под ключ»
- Договор на ремонт и меблировку
- Договор с отельером или УК, процент за управление
Доходность
- ADR и RevPAR по объекту
- Доходность годовых
- Капитализация в год
- Туристический поток региона
- Плотность номерного фонда по локации
Сроки и локация
- Сдача комплекса и запуск в эксплуатацию
- Расстояние до моря и до центра
- Вид из номера
- Логистика: как гость до вас доедет
- Номерной фонд комплекса
Инфраструктура, которая держит загрузку
- Подогреваемый и крытый бассейны, плотность номеров на бассейн
- Термальная зона и плотность номеров на неё
- Медицинский центр
- Ресторан, шведская линия, формат «всё включено»
- Конгресс-холл, спортивная и детская инфраструктура, трансфер
Формат работы
Онлайн-встреча с аналитиком
Это не презентация и не продажа конкретного комплекса, а профессиональное инвестиционное обоснование. Встреча может проходить в формате сравнительного анализа нескольких объектов: разберём сложные моменты и объясним показатели, которые для нас часть ежедневной работы, но без специальной экспертизы неочевидны.
01 · Разбираем ваши объекты
Те, что вы уже смотрите, — по строкам сравнительной таблицы, а не по рекламным материалам.
02 · Показываем рынок на примерах
В том числе объекты, которые продавались в Сочи: почему заявляли высокую доходность и почему сегодня её не подтверждают. Для аналитика часть этих рисков была заметна ещё пять–
03 · Считаем сценарии
Консервативный, базовый и оптимистичный — с честным низким сезоном, а не одной красивой цифрой годовых.
04 · Называем риски заранее
И то, что можно сделать, чтобы их минимизировать: выбор лота, формат владения, условия входа.
Не только инвесторам
Если вы покупаете резиденцию для себя
Даже когда пассивный доход не главное, экспертиза полезна. Уже на этапе строительства обычно понятно, будет проект соответствовать премиальному или бизнес-сегменту — или его уровень окажется ближе к «комфорт-плюс».
- Качество и объём будущей инфраструктуры
- Уровень сервиса после сдачи комплекса
- Порядок проведения капитальных ремонтов
- Состав собственников и особенности аудитории
- Устойчивость спроса
- Признаки стагнации проекта
- Возможность последующей перепродажи
- Финансовая устойчивость покупателей
Пример: много ипотеки и расторжений
Если значительная часть собственников покупала в ипотеку, а затем в проекте началось большое количество расторжений — это признак финансовой нестабильности спроса.
Пример: инвесторы не могут выйти
Покупали в расчёте на рост стоимости, выйти из проекта не получается, комплекс постепенно стагнирует — развитие и ремонт инфраструктуры могут затянуться на пять–
Такие риски не пишут в рекламе
Но именно они определяют качество проживания и перспективы объекта. Поэтому на встречу мы приглашаем и тех, кто выбирает резиденцию для себя.
Сравниваете объекты?
Закажите разбор от аналитика по 30 пунктам
Назовите объекты, которые рассматриваете, — соберём по ним сводную таблицу и разберём её на онлайн-встрече. Без презентаций конкретного застройщика: задача сравнить, а не продать.
- Сводная таблица по всем объектам сравнения
- Инвестиционный расчёт в трёх сценариях
- Влияние инфраструктуры и локации на ADR и RevPAR
- Онлайн-встреча с аналитиком по итогам