Alba del Mare под Евпаторией: цены, доходность и подвохи
Комплекс, где первая очередь уже работает, а вторая выйдет в 2027 году с гостиничным оператором. Разбираем, чем отличаются очереди и почему 385 метров до пляжа важнее любой инфраструктуры.
Визуализации и фото застройщика. 10 кадров — по нажатию.
- Alba del Mare — апарт-комплекс бизнес-класса в Заозёрном под Евпаторией: 377 апартаментов от студий 34 м² до двухуровневых 204 м², 85% помещений с видом на море.
- Инфраструктура: два открытых бассейна с подогревом, SPA-салон, ресторан с террасой, продуктовый магазин, детские площадки на закрытой охраняемой территории.
- Первая очередь введена в эксплуатацию 28 декабря 2024 года (карточка ЕИСЖС № 44902); вторая очередь (объект № 60716) заявлена к запуску летом 2027 года.
- Вторая очередь пойдёт под управление гостиничного оператора UPRO GROUP — более 328 сервисных апартаментов, бассейн и спортивная инфраструктура.
- До пляжа Super Aqua Beach около 385 метров — пять минут пешком; апартаменты сдаются с чистовой отделкой.
Alba del Mare — редкий случай, когда в одном комплексе можно купить и готовый апартамент, и лот в строящейся очереди с гостиничным оператором. Разбираем, чем эти два продукта отличаются.
Мы, консалтинговое агентство «4rooms.», разбираем крымские проекты как аналитики. Ниже — данные реестра ЕИСЖС, проектной документации и открытых источников.
Коротко: параметры комплекса
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Название | Alba del Mare («Альба дель Маре») |
| Расположение | Республика Крым, пгт Заозёрное под Евпаторией, ул. Аллея Дружбы |
| Класс | Бизнес |
| Формат | Апартаменты, сервисный апарт-отель во второй очереди |
| Апартаментов | 377 |
| Площади | 34–204 м² (студии и двухуровневые) |
| Вид на море | 85% помещений |
| Отделка | Чистовая |
| Бассейны | Два открытых с подогревом |
| Инфраструктура | SPA-салон, ресторан с террасой, продуктовый магазин, детские площадки |
| Первая очередь | Объект ЕИСЖС № 44902, введена 28.12.2024 |
| Вторая очередь | Объект ЕИСЖС № 60716, запуск заявлен на лето 2027 |
| Оператор второй очереди | UPRO GROUP, более 328 сервисных апартаментов |
| Застройщик | ООО СЗ «Про-Сервис.Юг» |
| Разрешение на строительство | 91-RU93304000-1583-2022 |
| До пляжа | ≈ 385 м (Super Aqua Beach) |
Что за проект
Монолитно-кирпичное здание переменной этажности на закрытой охраняемой территории в пяти минутах ходьбы от одного из лучших пляжей Евпаторийского побережья. Инфраструктура — два бассейна с подогревом, SPA-салон, ресторан с террасой, магазин и детские площадки.
Ключевая цифра проекта — 85% апартаментов с видом на море. В курортной аренде вид напрямую конвертируется в ставку: номер с морем стоит дороже и бронируется раньше. Когда таких номеров подавляющее большинство, это меняет экономику всего объекта.
Вторая особенность — разброс форматов: от студии 34 м² до двухуровневых апартаментов 204 м². Это две разные аудитории: короткая аренда парам и семейный отдых на неделю-две.
Две очереди — два разных продукта
Это главное, что нужно понять по этому объекту.
| Первая очередь | Вторая очередь | |
|---|---|---|
| Объект в ЕИСЖС | № 44902 | № 60716 |
| Статус | Введена 28.12.2024 | Строится |
| Запуск | Работает | Лето 2027 (заявлено) |
| Модель | Собственная сдача | Сервисные апартаменты под UPRO GROUP |
| Что покупает инвестор | Готовый метр | Место в апарт-отеле с оператором |
Первая очередь — это готовый объект: можно приехать, посмотреть, купить и сдавать сразу. Риск сроков снят, но и сдачей вы занимаетесь сами или через частного управляющего.
Вторая очередь — сервисные апартаменты под гостиничным оператором: более 328 номеров, бассейн, спортивная инфраструктура. Здесь модель ближе к «Атланту» и «Темпо»: оператор берёт загрузку и обслуживание на себя, собственник получает долю выручки.
Практический вывод: прежде чем сравнивать цену, определите, о какой очереди речь. Готовый метр и место в будущем апарт-отеле — это разные товары с разной ценой, разным риском и разным сроком выхода на доход.
Локация: 385 метров, которые решают
Заозёрное — курортная часть западного побережья: песчаные пляжи, пологий вход в море, мелководье, которое к июлю прогревается до комфортных температур. Именно за этим сюда едут семьи с детьми, и именно этот сегмент даёт западному Крыму загрузку.
385 метров до пляжа — то расстояние, при котором гость идёт пешком с полотенцем, а не планирует поездку. Разница между «пять минут пешком» и «двенадцать минут на машине» в объявлениях о сдаче измеряется десятками процентов ставки.
Формально комплекс стоит не в самой Евпатории, а в её курортном пригороде. Для аренды это скорее плюс: тише, чем в городе, и ближе к морю, чем большинство городских объектов.
Сколько стоит
Единого открытого прайса по объекту нет — цены запрашиваются по конкретному лоту и очереди. Ориентиры по Евпаторийскому побережью из наших разборов:
| Комплекс | Цена метра | Вход |
|---|---|---|
| «Берий Палас» | ≈ 431 тыс. ₽ | от 9,4 млн ₽ |
| Odissey Residence | по лоту | сдан |
| ЖК «Море» | по прайсу застройщика | — |
| Alba del Mare | по лоту и очереди | — |
При запросе цены обязательно уточняйте: очередь, статус (готово или строится), включена ли чистовая отделка и предполагается ли договор с оператором. Без этих четырёх параметров цифра цены ничего не значит.
Что проверить до сделки
- Очередь и её карточку в реестре — № 44902 (введена) или № 60716 (строится).
- Договор с UPRO GROUP, если речь о сервисных апартаментах: доля оператора, расходы, дни личного проживания.
- Состав чистовой отделки — перечень работ приложением к договору.
- Вид из конкретного окна — «85% с видом на море» означает, что 15% его не имеют.
- Тариф на содержание — два бассейна с подогревом и SPA на закрытой территории недёшевы в эксплуатации.
- Статус помещения — апартаменты, а не жильё.
Плюсы и минусы
Коротко обе стороны — по данным проекта и государственного реестра.
Плюсы
- Гостиничный оператор — SPA-салон, ресторан с террасой, продуктовый магазин, детские площадки. Загрузка, уборка, приём гостей и продажи на стороне управляющей компании: доход пассивный, личное участие не требуется.
- Схема с эскроу. Ваши средства не идут напрямую застройщику — они заморожены в банке до момента передачи объекта.
- Застройщик проверяем по реестру. Все ключевые документы объекта лежат в открытом доступе на наш.дом.рф: их стоит открыть до сделки.
- Инфраструктура на территории: SPA, бассейн, ресторан. Она удерживает гостя внутри комплекса и работает вне пляжного сезона — это прямо влияет на загрузку.
- Инфраструктура не закрывается на зиму. Это прямо расширяет окно аренды и снижает зависимость от трёх высоких месяцев.
Минусы
- Апартамент — коммерческое помещение. Отсюда повышенный налог, тарифы ЖКХ по нежилой ставке, отсутствие постоянной регистрации и недоступность льготной ипотеки: господдержка на такие объекты не распространяется.
- Открытого прайса нет. Это нормальная практика на старте продаж, но покупателю усложняет сравнение: цену придётся запрашивать отдельно.
- Рынок Евпатория тоньше южнобережного. Покупателей и арендаторов здесь меньше, чем в Ялте или Сочи, поэтому выход из актива занимает больше времени, а торг идёт заметнее.
- Восемь месяцев в году объект работает вполсилы. Курортный спрос неравномерен, и разница между высоким и низким сезоном в разы — проверяйте помесячную загрузку, а не усреднённую.
Кому подходит и кому нет
Подходит инвестору в курортную аренду, которому важна близость к пляжу и вид на море, и тем, кто хочет выбрать между готовым лотом и сервисным апартаментом с оператором в одном комплексе.
Не подходит тем, кому нужна прописка и постоянное проживание, и тем, кто ищет городской объект с круглогодичным спросом: Заозёрное — курортная локация с выраженной сезонностью, которую сглаживает только качественный оператор.
Что дальше
Планировки, доступные лоты и цены по очередям — на странице объекта: Alba del Mare, Евпатория.
Нужен разбор — уточним очередь и статус вашего лота, запросим договор с оператором по второй очереди и посчитаем модель дохода отдельно для готового апартамента и для сервисного. Для покупателя это бесплатно: вознаграждение мы получаем от застройщика, цена не меняется.