Открытый подогреваемый бассейн
Работает и в прохладный сезон — один из инструментов круглогодичной загрузки.
Апартаментный комплекс «Птица»
Единственный новый санаторий России с 1991 года. Первая береговая линия, бальнеологический курорт. Премиальный сервис по международным стандартам.
1,5 млн ₽чистыми в год по модели
11 летокупаемость вложений
1238номеров в комплексе
3 гасобственный пляж
О проекте
Концепция проекта
Апартаментный комплекс «Птица» — многофункциональный комплекс с собственным пляжем на 3 га, с рекордно высоким проектным финансированием (16 млрд ₽) и первым санаторием, который строится в России с 1991 года.
Архитектура комплекса запоминается: корпуса расположены в форме крыльев птицы.
Абсолютный лидер по продажам на западном побережье Крыма. Под управлением международного отельного оператора Sky Group.
Застройщик остаётся в проекте после завершения строительства, что обеспечивает инвесторам безопасность, высокий пассивный доход и честную командную игру.
Комплекс также входит в состав федерального проекта «Золотые пески России».
Проект в цифрах
Проект в цифрах
1279помещений в проекте по декларации
63%уже продано (ДДУ в Росреестре)
471остаётся в продаже
609 000 ₽средняя цена м² по сделкам
Инфраструктура
Премиальная инфраструктура комплекса
Банный комплекс
Сауны, бани, хамамы, соляная комната и собственный бассейн термальной зоны.
Санаторий и медицинский центр
Собственный широкопрофильный санаторий — первый новый в России с 1991 года.
Рестораны и кафе
Рестораны у бассейнов, ресторан в гостинице, кафе на первых этажах корпусов.
Детская инфраструктура
Детский центр развития, игровой комплекс, современные безопасные площадки.
Собственный пляж — 3 гектара
Благоустроенная первая береговая линия в собственности комплекса.
Апартаменты
Экстерьеры и интерьеры
Архитектура «крыльев птицы», лобби и общественные зоны, санаторный корпус и парковая территория на 11 гектарах — визуализации застройщика.
Наличие
Свободно 140 из 1127 лотов
Данные из каталога застройщика на 05.09.2026. Наличие и цену конкретного лота подтверждаем у отдела продаж перед бронированием.
987 лотов уже продано и забронировано
Подбор
Подберём лот под вашу задачу
Подберём апартамент под вашу задачу и направим актуальную подборку свободных лотов с планировками и ценами. По запросу также предоставим доступ к шахматке, чтобы вы могли самостоятельно изучить доступные варианты.
Характеристики
Характеристики и параметры комплекса
Сегмент (класс)Элит
Сдача комплексаIV кв. 2028
Запуск комплекса≈ II кв. 2029
Планируемая стоимость строительства16 101 248 955,52 ₽
Класс энергоэффективностиB
Номерной фонд1238
Площадь участка11 га
Мин. цена по ДДУ/ДКП10 603 144 ₽ (27,67 м²)
Ремонт, цена5 500 000 ₽
Итого за м²582 000 ₽
Договор на ремонт—
Отельер / УКУК Sky Group, договор подписывается перед вводом
Доля УК за управление≈ 50%
ADR (средняя цена ночи)≈ 12 000 ₽
Загрузка≈ 70%
Капитализация в год≈ 15%
Средняя операционная доходность, первые 3 года≈ 1 500 000 ₽ в год (10%)
ЛогистикаТрасса «Таврида», до аэропорта 30 минут
Плотность номеров по локации≈ 5 номеров на туриста
До моря / центраПервая береговая линия, 15 км до Евпатории
ВидПарк, 90% номеров — на море
БассейныОткрытый подогреваемый, бассейн в банном комплексе
Термальная зонаБанный комплекс: сауны, бани, хамам
Плотность «номер / инфраструктура»Низкая (4★)
Медицинский центрСобственный санаторий, широкопрофильный медцентр
Рестораны, шведская линияРестораны у бассейна и в гостинице, кафе на первых этажах
Спортивная инфраструктураСпортивная зона на территории
Детская инфраструктураДетский центр развития, игровой комплекс
Конгресс-холл / конференц-зал—
ТрансферЕсть
КонцепцияМФК, собственный санаторный корпус, бальнеология
Формат «Всё включено»Возможен
Зоны рискаНе подписаны договоры на ремонт и управление с собственниками — это может повлиять на дату запуска проекта
ЗастройщикООО СЗ «Атлант»
Ввод в эксплуатацию (по декларации)3 кв. 2028
Передача по ДДУ31.03.2029
Проектная декларация№ 91-000561 от 05.08.2026
Получить подборку планировок
Подберём планировки под ваш сценарий: для жизни, под аренду или под перепродажу.
Локация
Саки, западный берег Крыма
['Западное побережье Крыма славится белоснежными пляжами, которые называют «Крымскими Мальдивами»: пологий вход в море, песчаные пляжи, лазурная вода. Саки — самый знаменитый и крупный бальнеологический курорт России: солёные озёра, крымская рапа, Розовое озеро.', 'До центра Евпатории всего 15 км. Евпаторию часто называют «колыбелью цивилизаций»: в историческом центре проложен маршрут «Малый Иерусалим», где рядом стоят мечеть, храмы и памятники разных культур. Это создаёт атмосферу аутентичности и ощущение путешествия за пределы привычного туристического маршрута.', 'В целом западное побережье славится природными ландшафтами и достопримечательностями, которые редко встречаются в мире.']
Расположение
Где находится: первая береговая линия между Саками и Евпаторией
Что рядом
Что рядом
Инфраструктура вокруг
Продукты: Продуктовый магазин249 м · 3 мин пешком
Продукты: Арбуз439 м · 5 мин пешком
Спорт: Ле-ди384 м · 5 мин пешком
Дорога до ключевых точек
Просмотр
Посмотреть объект — очно или онлайн
Покажем строительную площадку и апартаменты, разберём конкретные лоты и условия. Онлайн — по видеосвязи с экрана.
Разбор от 4rooms.
Что мы видим в проекте как аналитики
Под какие цели можно рассматривать этот объект — разбор по трём вопросам.
1. Потенциал пассивного дохода
Комплекс закрывает потребности сразу нескольких целевых аудиторий, в том числе самой платёжеспособной. Полностью продумана стратегия загрузки в межсезонье и в холодный период: профессиональное санаторно-курортное лечение, wellness-туризм, формат парк-отеля на 11 га и бальнеология озера Сасык — знаменитого Розового озера, где добывается рапа.
Парк-отелей на первой береговой линии в России очень мало, и все они пользуются стабильным спросом и высокой загрузкой. Бальнеологические курорты исторически являются самыми дорогими и премиальными в мире.
Средняя операционная доходность составит минимум от 1,5 млн ₽ в год — это около 10% окупаемости. Проект сильно выделяется качеством строительства и бюджетом: 16 млрд ₽ против 3–
2. Капитализация
На сентябрь 2026 года цена за квадратный метр была снижена — значит, потенциал капитализации здесь присутствует за счёт временного снижения цены. Это не самый хороший показатель для комплекса, когда в процессе строительства цена «откатывается назад». Но с другой стороны, в «Птице» стоимость метра уже доходила до 700 000 ₽, и эту планку комплекс восстановит. Если покупать под капитализацию — то только апартаменты, где стоимость квадратного метра не превышает 400 000 ₽.
3. Риски
Договоры на управление с собственниками, а также на ремонты не подписывались со старта проекта. Как правило, это приводит к тому, что комплекс запускается позже запланированного: нужно больше времени на согласование спорных условий с отельным оператором. На сегодняшний день договор готов, собственник может подписать его сразу. Но по консервативному инвестиционному расчёту мы закладываем ещё пару лет на раскрутку именно потому, что со старта эти договоры не подписывались. В остальном — сильный комплекс.
Ход строительства
Как стройка выглядит на самом деле
Снимки из фотоотчётов застройщика в ЕИСЖС (наш.дом.рф) — их подают по 214-ФЗ, каждый привязан к отчётному месяцу. Последний отчёт — август 2026. Это не рекламные рендеры, а то, что на площадке.
август 2026Строится
июль 2026Строится
июнь 2026Строится
май 2026Строится
апрель 2026Строится
март 2026Строится
февраль 2026Строится
январь 2026Строится
Источник: Единая информационная система жилищного строительства, раздел фотоотчётов объекта. Мы только собрали снимки по месяцам — сами кадры и даты публикует застройщик.
Документы и реестр
Застройщик проверен
Группа компанийСкайгрупп Девелопмент
ЗастройщикООО СЗ «Атлант»
Расчётычерез эскроу (214-ФЗ)
Управляющая компанияSky Group, договор подписывается перед вводом
Срок сдачиIV кв. 2028
Разрешение на строительство91-RU93307000-3683-2023
Разрешение действует до28.06.2029
Проектная декларация№ 91-000561 от 30.10.2025
Проектную декларацию и договор по конкретному лоту запрашиваем у застройщика и присылаем вам до внесения любых платежей.
Расчёт по модели объекта
Посчитайте доходность своего лота
Сезонность и загрузка по месяцам взяты по аналогии с сопоставимым объектом того же типа курорта, а цена, метраж и ставка — из данных этого проекта. Двиньте ползунки под свой лот: расчёт пересчитается сразу, точные ставки подтвердим у управляющей компании.
Расчёт в первом экране сделан для одного лота: лот 27,7 м², цена 10,6 млн ₽, ремонт 5,5 млн ₽. Вложения целиком — 16,1 млн ₽. У другого метража и цены цифры будут другими — двиньте ползунки.
Ваш сценарий
Узнайте потенциал именно ваших вложений
Какую сумму рассматриваете? Ответ в один клик — расчёт пришлём под неё.
Инвестиционный расчёт по вашему лоту
Аналитик соберёт расчёт по трём сценариям с учётом налогов, простоя и комиссии УК.
Кто считает
Агентство недвижимости, которое умеет считать, а не просто продавать
Мы агентство недвижимости и консалтинговое агентство в одном лице: подбираем и сопровождаем сделку, а параллельно разбираем объект как аналитики — ценообразование, ликвидность, реальную доходность. Основное направление и экспертиза — курортная недвижимость России: Краснодарский край, Крым, Алтай, Домбай, Архыз, Республика Карелия.
- — Хотите знать, что будет с рынком в ближайшие 5 лет, из первых уст?
- — Как геополитическая ситуация влияет на сферу и какие риски нужно учитывать?
- — Как в 2026 году принимать решения и на какие факты опираться?
Свяжитесь с нами — предоставим данные, о которых никто не говорит и не публикует.
Пакет по объекту
Документы и аналитика по «Птица»
Заполните форму — направим по объекту всё, что нужно для решения:
Инвестиционный расчёт в трёх сценариях
Показываем не только оптимистичный прогноз, но и риски: что будет при слабой загрузке и при базовом сценарии.
Каталог с вариантами
Цены, планировки и характеристики апартаментов в одном месте — без переписки с менеджерами по каждому лоту.
Скрытые акции застройщика
Рассрочки и скидки для инвестора, которых нет в открытом доступе. Иногда лот выходит на 25% дешевле публичной цены.
Проектная документация с комментариями
Что в документах написано на самом деле — с пояснениями аналитика по тем местам, которые обычно не читают.
Услуга
Сравнительный анализ по 30 пунктам
Вы получаете сводную таблицу по двум или нескольким объектам, которые рассматриваете к покупке. Решение принимается спокойно и прозрачно: видно, чем один комплекс отличается от другого не на словах, а по строкам.
Мы оцениваем не только показатели инвестиционного расчёта, но и факторы, которые напрямую влияют на пассивный доход: готовность комплекса к запуску, инфраструктуру для холодного сезона, уровень будущего сервиса, расположение. И показываем, как конкретная инфраструктура и локация отражаются на ADR — средней стоимости номера за сутки — и на RevPAR, доходе на номер с учётом фактической загрузки.
Деньги и условия входа
- Сегмент комплекса
- Минимальная цена и дополнительные расходы
- Итого за м² «под ключ»
- Договор на ремонт и меблировку
- Договор с отельером или УК, процент за управление
Доходность
- ADR и RevPAR по объекту
- Доходность годовых
- Капитализация в год
- Туристический поток региона
- Плотность номерного фонда по локации
Сроки и локация
- Сдача комплекса и запуск в эксплуатацию
- Расстояние до моря и до центра
- Вид из номера
- Логистика: как гость до вас доедет
- Номерной фонд комплекса
Инфраструктура, которая держит загрузку
- Подогреваемый и крытый бассейны, плотность номеров на бассейн
- Термальная зона и плотность номеров на неё
- Медицинский центр
- Ресторан, шведская линия, формат «всё включено»
- Конгресс-холл, спортивная и детская инфраструктура, трансфер
Формат работы
Онлайн-встреча с аналитиком
Это не презентация и не продажа конкретного комплекса, а профессиональное инвестиционное обоснование. Встреча может проходить в формате сравнительного анализа нескольких объектов: разберём сложные моменты и объясним показатели, которые для нас часть ежедневной работы, но без специальной экспертизы неочевидны.
01 · Разбираем ваши объекты
Те, что вы уже смотрите, — по строкам сравнительной таблицы, а не по рекламным материалам.
02 · Показываем рынок на примерах
В том числе объекты, которые продавались в Сочи: почему заявляли высокую доходность и почему сегодня её не подтверждают. Для аналитика часть этих рисков была заметна ещё пять–
03 · Считаем сценарии
Консервативный, базовый и оптимистичный — с честным низким сезоном, а не одной красивой цифрой годовых.
04 · Называем риски заранее
И то, что можно сделать, чтобы их минимизировать: выбор лота, формат владения, условия входа.
Не только инвесторам
Если вы покупаете резиденцию для себя
Даже когда пассивный доход не главное, экспертиза полезна. Уже на этапе строительства обычно понятно, будет проект соответствовать премиальному или бизнес-сегменту — или его уровень окажется ближе к «комфорт-плюс».
- Качество и объём будущей инфраструктуры
- Уровень сервиса после сдачи комплекса
- Порядок проведения капитальных ремонтов
- Состав собственников и особенности аудитории
- Устойчивость спроса
- Признаки стагнации проекта
- Возможность последующей перепродажи
- Финансовая устойчивость покупателей
Пример: много ипотеки и расторжений
Если значительная часть собственников покупала в ипотеку, а затем в проекте началось большое количество расторжений — это признак финансовой нестабильности спроса.
Пример: инвесторы не могут выйти
Покупали в расчёте на рост стоимости, выйти из проекта не получается, комплекс постепенно стагнирует — развитие и ремонт инфраструктуры могут затянуться на пять–
Такие риски не пишут в рекламе
Но именно они определяют качество проживания и перспективы объекта. Поэтому на встречу мы приглашаем и тех, кто выбирает резиденцию для себя.
Сравниваете объекты?
Закажите разбор от аналитика по 30 пунктам
Назовите объекты, которые рассматриваете, — соберём по ним сводную таблицу и разберём её на онлайн-встрече. Без презентаций конкретного застройщика: задача сравнить, а не продать.
- Сводная таблица по всем объектам сравнения
- Инвестиционный расчёт в трёх сценариях
- Влияние инфраструктуры и локации на ADR и RevPAR
- Онлайн-встреча с аналитиком по итогам
